Tanto a posse, como a compra, venda ou doação do imóvel realizadas em 2014 devem ser informadas na declaração do Imposto de Renda 2015.
A posse de imóveis de valor superior a 300 mil reais obriga o
contribuinte a declarar o IR, ainda que a soma dos rendimentos recebidos
em 2014 seja inferior aos valores que se encaixam nas regras de
obrigatoriedade de declaração
Quem obteve lucro com a venda do imóvel em 2014 também está obrigado a
enviar a declaração à Receita este ano, mesmo que a operação seja isenta
de Imposto de Renda
Imóvel vendido em 2014
O contribuinte que tenha vendido o imóvel no ano passado pode preencher o
Programa de Ganhos de Capital (GCap) ao concluir a venda, mesmo que a
operação seja isenta de Imposto de Renda ou tenha gerado prejuízo ao
contribuinte. O programa auxiliar pode ser baixado no site da Receita.
Joaquim Adir, supervidor nacional do Imposto de Renda da Receita
Federal, ressalta que, apesar de opcional, o preenchimento do programa é
recomendável. "O GCap permite calcular o tributo devido sobre o lucro
obtido na venda do imóvel e, posteriormente, importar os dados
diretamente para a declaração do Imposto de Renda".
Se a venda gerar algum ganho de capital (lucro) o preenchimento do GCap é
obrigatório e o tributo sobre o lucro obtido, de 15%, deve ser pago até
o último dia útil do mês posterior ao da transação.
Caso não tenha recolhido o imposto no prazo certo, o contribuinte deve
preencher o programa GCap para calcular o tributo devido e, depois,
preencher o programa Sicalc, que irá emitir o boleto para pagamento do imposto (Darf) já com o acréscimo de juros e multas.
No momento de preencher a Declaração de Ajuste Anual, basta importar as
informações incluídas no GCap para o programa gerador da declaração na
aba “Ganhos de Capital”, ao clicar no item “Importação GCap 2014”.
Nesse campo, somente será necessário que o contribuinte busque o arquivo
do GCap no seu computador. Ao incluir o arquivo no programa gerador, o
lucro obtido na operação será inserido de forma automática na ficha
“Rendimentos Sujeitos à Tributação Exclusiva/Definitiva”.
Se a operação for isenta de Imposto de Renda, o valor será transferido,
também de forma automática, para a ficha “Rendimentos Isentos e Não
Tributáveis”.
O contribuinte deverá também excluir o bem da ficha “Bens e Direitos”.
Ao declarar o imóvel com o código 12 (apartamentos) ou 11 (casa), a
coluna “Situação em 31/12/2013” deve ser preenchida com o valor de
aquisição do imóvel informado na declaração anterior. Na coluna
“31/12/2014”, deve ser lançado o valor “0,00”.
Na coluna “Discriminação”, a operação deve ser informada com a inclusão
do nome e CPF ou CNPJ do comprador e o valor pelo qual o imóvel foi
vendido.
Se o comprador tiver adquirido o imóvel por meio de financiamento, essa
informação e o nome do banco que concedeu o crédito para o pagamento do
imóvel também podem ser incluídos no campo.
Caso o contribuinte tenha comprado e vendido o imóvel em 2014, as
informações sobre a unidade não devem ser inseridas na ficha “Bens e
Direitos”.
Venda do imóvel financiado
O lucro obtido na venda de um imóvel em 2014, cujo financiamento não foi
quitado deve ser apurado de acordo com os valores efetivamente pagos
pelo contribuinte.
Ou seja, se o vendedor quitou metade do valor do financiamento do bem, deverá declarar apenas a venda desse valor.
O lucro que será informado no GCap também deve ser proporcional à essa
fatia já paga do imóvel, caso a venda da unidade não seja isenta do
Imposto de Renda.
Após realizar esse cálculo, o lucro da transação deve ser declarado pelo
contribuinte da mesma forma que a descrita no tópico anterior. O imóvel
também deve ser excluído da ficha “Bens e Direitos”.
Venda de imóvel com recebimento do pagamento em parcelas
Se os pagamentos pela venda do imóvel no ano passado foram ou ainda
estão sendo recebidos de forma parcelada, o vendedor deve preencher o
GCap com a data do contrato e o valor total da venda, com a ressalva de
que os valores estão sendo recebidos a prazo.
Dessa forma, o programa auxiliar da Receita irá emitir Darfs
proporcionais aos valores recebidos pelo contribuinte. Ou seja, os
impostos a serem pagos também serão proporcionais às parcelas recebidas.
Ao receber cada pagamento, o vendedor terá até o último dia útil do mês
posterior à data de quitação da parcela para recolher o Imposto de Renda
proporcional ao valor.
Se o vendedor continuar a receber os pagamentos neste ano, o
contribuinte deve informar no GCap que o restante do valor será recebido
em 2015.
Imóveis doados
A doação de um imóvel não gera lucro ao proprietário e é isenta do pagamento de Imposto de Renda.
Apenas quem recebe o imóvel doado pode ter de pagar um tributo estadual,
o Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doações (ITCMD ou ITD), cuja
sigla, limite de isenção e valor variam conforme o estado.
O imóvel doado em 2014 deve ser informado pelo contribuinte na ficha
“Bens e Direitos”. Na linha referente ao imóvel, o doador deve informar a
transferência e incluir os dados do beneficiário.
Na coluna “31/12/2013”, deve reportar o preço de aquisição do imóvel
informado na declaração anterior e, na coluna “31/12/2014”, deve lançar o
valor “R$ 0,00”.
A transferência do bem também deve ser informada na ficha “Doações
Efetuadas”. O contribuinte deve preencher o campo “Discriminação” com os
dados do beneficiado e o valor do imóvel doado.
Isenção do imposto sobre a venda
O Imposto de Renda que incide sobre o lucro da venda da unidade
residencial é de 15%. No entanto, a operação é isenta do pagamento do
pagamento do imposto se o contribuinte vender seu único imóvel por valor
igual ou inferior a 440 mil reais, desde que não tenha vendido outra
unidade nos últimos cinco anos; o ganho obtido na venda de imóveis
adquiridos até 1969.
O contribuinte também não paga tributos sobre a transação caso o lucro
da venda do imóvel seja usado para a compra de outra unidade no prazo de
180 dias.
Nesse caso, é possível utilizar todo o dinheiro da venda para a compra
de um ou mais imóveis residenciais e obter isenção total do imposto
sobre os valores ou utilizar apenas parte do dinheiro obtido na venda do
imóvel para essa finalidade e pagar a alíquota proporcional ao valor
restante.
É necessário apontar a opção na hora de preencher o GCap para utilizar o
benefício. O benefício pode ser usado apenas uma vez a cada cinco anos,
Caso não utilize o benefício fiscal ou parte dele após os 180 dias, o
contribuinte tem mais 30 dias para recolher o Imposto de Renda sem
multa, apenas com juros de 1% mais o valor da taxa Selic no período.
Mas, ao realizar essa opção, não será possível usufruir da isenção
fiscal pelos próximos cinco anos.
Se o contribuinte pensa em vender um imóvel no curto prazo, portanto,
pode ser mais recomendável pagar o imposto devido depois desse prazo de
seis meses, optando pelo pagamento da multa para não perder a isenção
fiscal depois, diz o advogado especialista em Imposto de Renda Samir
Choaib. "Dessa forma, ele poderá utilizar o benefício fiscal nos
próximos anos".
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